2025년 공인중개사 시험 1,2차 동차 합격을 목표로
공부한 내용을 정리해보았습니다
(저와 같이 시험을 준비하시는 분들께도
작은 도움이 되었으면 합니다)
부동산학 총론
01 부동산학 개요
02 복합개념의 부동산
03동산과 부동산의 구분
04토지의 용어 및 분류
05 주택의 분류(주택법)
06 토지의 특성과 파생현상
01)부동산학 개요
1.부동산학의 학문적 정의
- 부동산활동의 능률화의 원리 및 그 응용기술을 개척하는
종합응용과학이다. - 부동산의 가치증진+ 관련된 의사결정 과정을 연구 =법적,경제적,기술적 측면에서 접근을 시도하는
종합 응용사회과학 이다. - 사회과학이란 인간 사회의 여러 현상을 과학적,체계적으로 연구하는 모든 경험과학을 말한다.
- 부동산학은 시장에서 발생하는 복잡한 현실의 부동산문제를 해결하기 위한 실행방법을 제시하고
부동산활동의 효율적인 의사결정에 방향을 제시하는 응용과학이다. - 이처럼 부동산학은 여러 분야의 학문과 연계되어 있다는 점에서 종합과학으로서의 성격을 띠고 있다.
결론 - 이론과학(X) 순수과학(X) 자연과학(X)
= 이순자 아님 으로 외운다
부동산학의 연구대상은
부동산 활동과 부동산 현상이다.
부동산 활동 -
부동산 시장에서 부동산을 대상으로 하는 경제활동
부동산 현상-
부동산 시장에서 발생하는 경제현상을 말한다.
특히 부동산학에서 연구대상인 부동산활동은 크게
부동산 의사결정 분야 / 의사결정 지원분야로 나눌 수 있다
*부동산업 분류표
중분류 | 소분류 | 세분류 | 세세분류 |
부동산업 | 부동산 임대 및 공급업 | 부동산 임대업 | 주거용 건물임대업 ex)아파트 비주거용 건물임대업 ex)사무용건물 기타 부동산임대업 ex)사업시설 |
부동산 개발 및 공급업 | 주거용 건물 개발 및 공급업 비주거용 건물 개발 및 공급업 기타 부동산 개발 및 공급업 |
||
부동산 관련 서비스업 | 부동산 관리업 | 주거용 부동산관리업 비주거용 부동산관리업 |
|
부동산 중개 자문 및 감정평가업 | 부동산 중개 및 대리업 부동산 투자 자문업 부동산 감정평가업 |
부동산건설업,부동산금융업,기타부동산 관리업
=부동산업(X)
*부동산 활동의 분류
의사결정분야 | 부동산 투자, 부동산 금융, 부동산 개발 등 |
의사결정 지원 분야 | 부동산 마케팅(중개,분양대행 등),부동산 감정평가,부동산 관리, 부동산 자문(컨설팅) 등 |
정부 | 부동산 정책(조세,토지이용규제,건축규제 등) |
02)복합개념의 부동산
*복합개념
기술(물리)적 측면(유형) :
물리적,자연적,공학적 측면
즉 주로 부동산 공간이용기법 측면으로
토지의 지질,지세,모양,일조,조망 방향뿐만 아니라
건축물의 건축공법,시공,설비,구조상태 등을 말한다
법률적 측면(무형)
부동산 활동과 관련된 법,제도적 측면으로서
공,사법상의 여러가지 규제 등을 말한다
경제적 측면(무형)
부동산 가격(임대료)에 관련된 측면으로
결국 시장가격은 수요와 공급으로 설명할 수 있다
법률적 개념 |
협의(민법)- 토지+ 토지 정착물 |
광의 - 토지+토지 정착물+준부동산(등기.등록) 중개대상물- 입목 , 공장재단 , 광업재단 ,20톤 이상의 선박 등 |
|
기술적 개념의 부동산(유형,물리) | 환경,자연,위치,공간 =(환자위간 으로 외운다) |
경제적 개념의 부동산 | 생산요소,소비재,상품,자산,자본 (ㅅ붙는것+돈) |
토지소유자는 법률의 범위 내에서
토지를 사용,수익,처분할 권리가 있고
토지의 소유권은 정당한 이익이 미치는 범위 내에서
토지의 상하에 미친다
즉 토지소유권은 지표뿐만 아니라
지하와 지상에도 정당한 이익이 미치는 데까지 소유권이 효력을 미친다
따라서 공중,지표,지하를 포함하는
3차원 공간(입체공간)이 그 대상이 된다
03)동산과 부동산 구분
동산-가식중 수목 , 임차자 정착물 , 경작수확물
부동산(부착+지속) -
독립정착물 :건물,등기,명인,권원,미분리과실,농작물
=이름표 붙인것 ~꺼
종속정착물 :구거,도로포장,담장,교량
= 땅 팔면 같이 넘어가는 것
04)토지의 용어 및 분류
공법상 제한 때문에 비워놓은 토지+바닥면적을 제외한 토지 | 공지 |
택지+도로용지+하천용지+철도용지+건축 불가능한 토지등을 포괄하는 용어 | 부지 |
지적법상 토지의 등록단위 (법적 개념) | 필지 |
사법상 제한과 건물 없는 토지의 사용 수익을 제한 | 나지 |
법적소유권(O),활용실익(X) | 법지 |
투기목적으로 놀리고 있는 토지 | 유후지 |
공도에 접하는 면이 없는 비워놓은 토지 | 맹지 |
공부에 등록된 토지가 침식되어 수면 밑으로 잠긴 토지 | 포락지 |
지가 변동률 판단의 기준토지 | 표본지 |
용도지역 상호간 (택지,농지,임지)전환중 | 후보지 |
+
택지-주거,상업,공업용지 등의 용도로 이용되고 있거나 해당용도로 이용할 목적으로 조성된 토지
이행지-택지지역과 농지지역 임지지역 등 지역간 내에서 용도변경이 진행되고 있는 토지
획지-법률,행정,인위,물리,자연적 기준에 따라 다른토지와 구별되는 가격수준이 비슷한 일단의 토지
대지-좁은 통로에 의해 접속 면을 갖는 자루형의 모양을 띤 토지
건부지-건축물 등의 바닥토지로 제공되고 있는 = 건축물의 부속토지
소지-대지 등으로 개발되기 이전의 자연 상태인 토지
빈지-해수면의 최대만조위선부터 지적공부에 등록되기 전까지의 해변토지 (소유권X)(활용실익O)
선하지-토지의 지상에 고압철탑이 설치된 토지
휴한지-농경지 등이 지력회복을 위해 정상적으로 쉬게 하는 토지
공한지-택지 중에 지가상승만을 노리고 장기간 방치되고 있는 토지
05 주택의 분류(주택법)
*단독주택
다중주택
학생/직장인 등 장기간 거주할 수 있는 구조
1개동으로 쓰이는 바닥면접의 합계가 660이하 3층이하 (지하층은 제외한다)
다가구주택-19세대 이하가 거주 할 수 있을 것
1개동으로 쓰이는 바닥면접의 합계가 660이하 3층이하
(다만 1층의 바닥면적 2분의 1이상을 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고
나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는
- 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다)
*공동주택
아파트
주택으로 쓰는 층수 5개 층 이상인 주택
연립주택
1개동으로 쓰이는 바닥면접의 합계가 660초과 4층이하
(2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 본다)
다세대주택
1개동으로 쓰이는 바닥면접의 합계가 660이하 4층이하
(2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 본다)
기숙사
학교,또는 공장/학생,또는 종업원 등을 위해 쓰는 것
1개 동의 공동 취사시설 , 이용세대수 전체 50%이상
*준주택과 *도시형 생활주택
준주택
주택 외의 건툭물과 그 부속토지
+주거시설로 이용가능한 시설
(노인복지주택,오피스텔,기숙사,다중생활시설)=노오기다로 외운다
도시형생활주택
300세대 미만의 국민주택규모에 해당하는 주택으로
(소형주택,단지형 연립주택,단지형 다세대주택)
+분양가상한제 배제한다
06)토지의 특성과 파생현상
토지의자연적 특성 :
경직적-부동산 시장을 불완전으로 만든다
*부동성 *부증성 *영속성 *개별성
특성 | 파생현상 | |||
부동성 (비이동성) |
환경에 영향 ->외부효과 |
지역분석 필요 ->임장활동 |
동산/부동산 구분 ->등기이전 |
지방자치단체 ->지방세 |
부증성 (비생산성) |
물리적 공급 불가능 ->독점+완적비탄력 |
수요자경쟁 ->지대,지가 상승 |
집약적이용 ->최유효이용 |
토지공개념 ->생산비모름 |
영속성 (비소모성) |
감가(소모)없음 ->재생산 불가 |
장기적배려 ->관리 중요 |
가치보존->자본이득 임대차->소득이득 |
수익환원법 ->직접환원법 |
개별성 (비대체성) |
일몰일가 안 됨 ->정보 비공개 |
정보수집 어려움 ->거래비용 증가 |
감정평가 필요 | 개별분석 |
용도의다양성 | 최유효이용 | 가치의다원설 | 이행과 전환 이행지,후보지 |
용도적 공급 가능 |
쉽게 말해
부동성
절대적(물리적)위치는 고정되어 있기 때문에
인간의 능력으로 물리적 위치 이동 시킬 수 없다. =고정성
영속성
토지는 다른재화와 달리 소모되거나 마멸되지 않는 특성이 있으며
즉 토지의 수명은 무한대이므로 물리적 감가 대상이 아니다
부증성
토지는 자연물이므로 인간이 생산비 투여해서 생산할 수 없다
=물리적 공급 불가능
개별성
어떤 토지도 물리적으로 똑같은 건 없다
= 물리적 관점에서 토지는 대체제가 존재하지 않는다
개별성으로 인해 특정 부동산에 대한 시장정보의 수집이 어렵고
거래비용이 증가할 수 있다
토지의 인문적 특성 :가변적
*용도의 다양성 *병합.분할의 가능성 *인문적 위치의 가변성